yabo88vip-林彩怡中国的基础设施租赁有市场生命力吗

客户8月12日电话:《林采宜:中国的基建REITs有市场生命力吗?》

作者林彩(华安基金首席经济学家)

2020年4月,中国证券监督管理会国家发展改革委发表了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下为《通知》)。8月7日,证券监督会公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。基础设施REITs作为潜在的投资对象受到了很多投资者的关注。那么,中国的租赁有市场生命力吗?

房地产投资信托(REITs)享受税收优惠和强制分红政策,具有高稳定红利和低波动的特点。

公司型REITs适用于需要持续投资的新基础架构,合同型更适用于传统基础架构。根据发达国家的经验,基础REITs的利率通常比国债利率高2-3%,并受下层资产的特性影响。

中国开发基础设施REITs在解决基础设施资金来源的同时,可以减轻政府的财政负担,但是基础设施REITs能否顺利诞生和健康发展,取决于税收政策及其他支持政策能否尽快落实。

一、海外基础架构REITs的发行

REITs是将固定资产所有权证券化,证券持有人获得固定资产稳定收入的形式。基础结构REITs是以基础设施为基础的资产的REITs产品。

图1基础设施电阻产品结构图

美国、日本、新加坡和澳大利亚都有成熟的基础设施REITs、基金、信托产品,虽然形式不同,但特征非常相似。在所有上市产品规模中,美国的基础设施REITs规模最高为2310亿美元,澳大利亚基础设施基金仅次于525亿美元。日本和新加坡的上市交易商品总规模都在100亿以下。

美日信号主义基础设施产品都有明确的底层资产、红利及税收优惠要求。新加坡的商业信托对股利没有强制要求,除了对信托征税外,对核心资产也有明确的最低比率要求,同时强制股利比率达到90%以上,只对投资者征收所得税。

总的来说,基础设施REITs具有高强制红利率、低税率、高稳定收益的特点。

表1美国和日本新澳大利亚基础设施产品特性比较

从基础结构REITs类别来看,目前只有美国允许内部管理的公司型REITs,其他国家仅允许外部管理的合同型产品。公司型REITs具有持续发展的能力,可以持续进行外源融资,适合需要持续投资的高新技术基础设施建设。契约式REITs以保留购买为主,适合传统基础的实施。

图2美国AMT投资和融资

图3澳大利亚APA投资和融资

从基础设施REITs的基本资产类别来看,各种基础设施都可以成为基本资产。澳大利亚和新加坡的基础产品底层资产比较多种多样,包括道路、港口、天然气等。美国和日本的基础产品底层资产比较集中,美国的基础REITs集中在无线通信行业,日本现有的产品都以太阳能发电设备为底层资产,显示出强大的东军效应。

以美国的通信基础设施REITs为例,American Tower Corporation (AMT)宣布了整个通信行业向暗淡的2012年REITs的转换,REITs转换后,投资者将享受强制股息和渗透模式征税(企业所得税免除,有效税率明显低于一般模式)的收益

表2基础设施REITs渗透模式的税收优惠

第二,从先进市场看基础设施领导的回报率。

据美国市场数据显示,最近5年(2015.6-2020.6),基础结构REITs的年收益率为18%,波动率为20%,高收益伴随着高波动。主要是因为美国基础设施REITs以运营通信设备的公司型REITs为主,具有强大的权益资产特征。

图4基础架构REITs与其他投资最近5年的收益率和波动率比较

如果将基础结构REITs的全部收益分为资本收益和股息收益,则可以看到,除2012年外,基础结构REITs的股息收益率高于整体类别REITs,平均高于国债利率2.9%。基本资产主要是高增长通信设备运营商,因此REITs股息率与通信公司的增长性呈负相关,显示了高增长低股息的特点。

图5美国基础架构REITs股息率与整体类别REITs股息率和国债收益率的比较

澳大利亚基础设施基金以拥有多样化资产为主,最近10年(2010-2019)的利率在4%至7%的区间波动,比国债利率高2%,不仅可以确保低利率环境下的稳定收益,而且波动率低。

图6澳大利亚基础设施REITs股息率与国债收益率的比较

三、中国基础设施发展的可行性

目前,中国基础设施库存规模超过100万亿韩元,根据资产证券化率1%,中国基础设施REITs的潜在市场规模可能超过数万亿韩元。

从目前的基础资金来源来看,政府专业债务发行额占基础投资比重的比重逐年上升,今后要继续扩大基金项目的投资资金,因此要扭转更多民间资本的参与。基础设施REITs可以在宽松的财政刺激下为基础设施需求提供资金来源。

图7特别负债发行规模占基础设施投资的比重,继续上升。

基础结构REITs还可以激活PPP项目。《通知》规定,如果基于基础结构REITs的资产是PPP项目,则PPP项目收入来源必须以用户支付为主。这将改变过去PPP项目重建、经管理和首选政府收费情况,今后PPP项目将进一步重视项目运营和用户支付以及可实现性差距补贴为主的收益机制,为第二次融资提供条件,减轻政府负担。

图8 PPP项目中政府收费项目的比重逐年减少。

可以看出基础设施REITs能否在中国市场蓬勃发展,最关键的因素在于能否为投资者提供具有竞争力的财政收益。根据发达国家的经验,基础设施REITs的股息率必须比国债收益率高2-3%,产品才能在市场上具有生命力。

但是在中国当前的政策环境下,基础设施REITs没有明确的税收优惠,没有明确的强制分红要求,只有运营收益才能给投资者带来收益,因此只适合收费公路等传统基础设施。

此外,由于企业型REITs缺乏明确的法律地位,持续创新投资,缺乏适合风险回报率高的新基础结构领域的REITs基金运营模式(如信息网络等新基础结构)。另外,设定退休金递延纳税帐户等一系列制度设计也还没有改善,对长期资金缺乏明确的吸引力。

总之,目前有关政策只给中国的基础设施REITs颁发了法律“准生证”,能否顺利诞生和快速增长取决于市场环境,市场环境的形成和成熟取决于税收政策等一系列辅助政策的出台。(APP)

林彩怡

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